别哭!恒大云门不要你,到龙湖梵城怀里来!

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今天恒大云门的摇号结果出来了,173套房源,共823组报名,中签率大概在21.02%左右,普通只有13.45%。对于这些手握300W+,却被恒大云门“拒之门外”的购房者,其实你们可以反手试试今天要说的这个盘,反正说是6月就要开了。正文开始2015年,曾有传言说这块地将建“成华万达”,后因报名

  今天恒大云门的摇号结果出来了,173套房源,共823组报名,中签率大概在21.02%左右,普通只有13.45%。

  对于这些手握300W+,却被恒大云门“拒之门外”的购房者,其实你们可以反手试试今天要说的这个盘,反正说是6月就要开了。

  正文开始

  

  2015年,曾有传言说这块地将建“成华万达”,后因报名人数不足,流拍;

  2017年,经过多轮角逐,最终龙湖以9200元/平、超84%的溢价率,拿下。

  这是时隔十年之后,龙湖再次在东二环边拿地。地块占地约186亩,原为成都铁塔厂片区。地块被中粮锦云、蓝光东方天地、招商中央华城包围,周边还有公园、沙河和东郊记忆。

  如果要为地块本身做个总结,那就是两个字:优秀!

  龙湖本身也具备把这种优秀地块发扬光大的能力,但市场买不买账,还是要靠产品说话。

  反正我要是有钱,我就买它了。

  本期踩盘龙湖梵城

  

  01区位配套

  项目位于东二环外侧杉板桥路,属于东郊记忆片区。

  这个位置无需我再多赘述了,贴几个标签就是:巴适、舒服、安逸、方便。

  东二环外侧这一片的居住属性,是高于SM片区、红枫林片区和建设路片区的。相对环境更好,房企定位更为纯粹(周边大部分为改善型住宅),新鲜血液更多。

  甚至,在某些方面,它还优于了同圈线上的攀成钢。

  交通

  

  自驾:门口杉板桥路可以直接到理工大学方向,有下穿至龙潭立交上三环;往杉板桥立交走,上下二环高架的口子都在那儿,完全不需要像其他口子那样需要桥下掉头,非常方便;或从崔家店路开,走多宝寺路或双店路都很近。

  公交:门口有20路、112路、128路等;BRT快速公交站需要走一截。

  地铁:目前项目周边已运行的只有地铁7号线,距项目最近的是崔家店路站,直线距离1.2公里左右,步行有点具体。但上下高架口子那儿就是正在修建的地铁8号线杉板桥站,步行分分钟可达。

  商业

  片区内最为知名的就是SM广场和建设路商圈,九龙仓御园的底商就当不存在,口子那头的恒大中央广场商业已有部分商家入驻,但还未成气候。前方的中迪创世纪已开业,但是招商情况和人气也有点恼火。

  街对面的万科天荟和招商中央华城,都有体量不算好小的商业,邻居中粮锦云和蓝光东方天地也有底商,目前蓝光的底商情况不错,而中粮锦云的就异常惨淡。

  但以上那些都可以忽略不计,因为片区未来的商业重点一定是项目自带的,龙湖在成都的第七座天街——滨江天街。

  

  (滨江天街效果图)

  体量约14万方,属于第三代最新版本,他们自己对它的解读是“潮流生活趣之城”。之所以会如此受关注,也是因为龙湖在成都的天街系列都非常得成功,金楠、北城等都是后来片区地标之一,而周围住宅项目的底商和小体量商业体并不能完全满足片区的消费力和消费水平,预计今年底就会正式开业。

  教育

  

  学校不算少,但质量不算高。如果是一门心思考虑私立学校的,那就没啥问题。

  公园

  项目斜对面就是沙河城市公园,与中粮锦云相邻那儿有长滩公园,走几步是东郊记忆,再走几步是麻石烟云公园。一公里范围内可以数出来的公园就有4个,片区整体环境舒适度比较高。而沙河沿线也是亮点之一,项目的部分叠拼房源,基本上直接就是临水而居。

  02项目本身

  基本信息

  位置:成华区杉板桥路与崔家店横二路之间

  开发商:成都龙湖辰顺置业有限公司

  占地面积:123832平方米

  建筑面积:744112平方米

  容积率:5.00

  绿化率:30%

  物业公司:成都龙湖物业服务有限公司

  物业费:高层4.5元/平·月

  项目占地约186亩,是近几年二环边开过的体量最大的盘。大体量的好处就是,可操作面广,相对于小体量盘,更能提升居住舒适度。

  这个项目分为了4个部分来打造,包括龙湖滨江天街、梵城颂(高端公寓)、梵城里(商业步行街)以及梵悦台(住宅项目)。

  另外,现在售楼部据说已经被卖出去了,私人收购,未来作何用不晓得,但如果是拿来住我就觉得这个人很有想法了。

  

  梵城颂共3栋,位于天街和住宅区之间,区别于一般酒店式公寓,在视野和面宽上(最大差不多有9米)很舒服。只有2个户型,68平和83平。

  梵悦台走高低配路线,叠拼别墅约200多套,超高层住宅有5栋,约700多套,层高在48层左右。这次开盘,预计会把所有的高层和叠拼房源,一起售出。

  

印度神油

  图中标注的,1/2号楼是3梯3户,3/4/5号楼是3梯4户,中间夹了一栋70户的返迁房(实名羡慕)。

  高层有两个面积区间,137平和158平,精装修;叠拼别墅是清水的,面积段还没说。

  截止发稿的时间,貌似样板间已经开了,户型图暂时没得。精装修标准应该是目前龙湖在成都的最高配,5000多元/平大概率是跑不脱的。

  03买or不买?

  项目的优势非常明显,直接列举出来说:

  1、区位配套好

  交通、商业都是豪华配置,而比其他居住区更充足的,是周边的公园和沙河沿线。成都人喜欢水,喜欢挨到水住。改善过后的沙河沿线,至少在项目所在段,水质和景观还是不错的。

  2、产品有保障

  龙湖近几年在成都的成绩,无论是商业还是住宅,都是名列前茅的。可参考同类型产品,包括龙湖三千系列、龙湖紫宸等,都是从选址开始下功夫,再依据成都购房者的胃口,打造产品。

  

  (叠拼别墅,有些都修得差不多了)

  另外,龙湖自身的物业公司,在业内外的口碑也很不错,精装修打造也有不少好评。

  我今天不是当拖的,对于其产品的判断,都是我这几年的所见所闻。相较于其他某些喜欢搞点“歪门邪道”以博取眼球的开发商来说,龙湖是比较用心的。

  3、稀缺

  首先是土地资源的稀缺。主城区内如此大幅的地块已经非常非常少了,而位置那么好配套那么舒服的,更是基本上“濒临灭绝”。

  再来是供货量的稀缺。你数哈看今年上半年成都三环内开了几个项目嘛,再除开那些捂起不动的,主

邵阳新闻网城区内哪些地方有新盘任君挑选。

  然后就是劣势了,前方高能:

  1、变电站

  这个到底有没得危害,说实话,已经超过我的知识范畴了,网上搜索的各种讲解我也看不出来说得对不对。反正就是两极分化严重,一方说那个辐射比手机的还小,完全不用虚;一方觉得简直不能靠近,方圆3公里范围内都很可怕。

  售楼部内有公示书,对于变电站的影响他们也考察过,具体的标值那些我没看懂,你们比较care这个的可以自行前往售楼部做研究。

  2、密度大

  虽然是大盘,但由于有商业综合体、返迁房、返迁养老中心、社区医院等配建,留给住宅部分的土地其实不算好大。在此基础上,龙湖选择做高低配,一方面是综合容积率,一方面是拓宽视野。

  

  (总平图,荧光圈部分就是高层,角落里面的是返迁房)

  但对于高层部分的住户来说,48层超高层还是有点具体,且叠拼别墅牺牲的,是高层住户的中庭。

  3、教育资源撇

  这个刚才也说了,学校不算少但质量不算好。对于能选择这个项目的购房者来说,可能周边的公立学校无法满足他们对于教育的追求。而选择私立,则会增加金钱和时间成本。

  4、周围土地资源

  项目周边其实还有一部分老破旧待拆除,与项目一墙之隔便是,品相十分恼火。那部分是肯定要拆的,而拆除后新建项目,无论是住宅还是其他业态,应该都是能符合片区现有气质的,不至于拉低平均颜值。

  之所以放在劣势范围内,是因为从拆除到新项目成型,时间长短未可知。而这个过程,会对周边造成大量的灰尘污染和噪音污染。别说你不介意,真的住在工地旁边太容易让人抓狂了。

  最后几句话说下价格吧。

  片区二手房均价在成华区排名前一

彩色不锈钢管、二,同类型高层房源价格在2.4W—2.7W左右。

  

  图源贝壳网

  而新房方面,近期开的恒大云门,清水均价1.5W—1.95W左右。其他几个捂盘项目,SM锦悦是小户型产品,可比性不强;中南融创玖华台预计清水均价2.3W+,配套差不多但环境和产品自身条件不如龙湖梵城。再远点的华润悦玺,精装修均价预计2.5W+。

  目前项目的价格没出来,但依照5000+的精装修标准、片区情况和市场情况来看,预计高层的均价会在2.6W以上,总价360万以上。

  来源:成都看房团

  小助理有话说:

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作者: sf999

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